{"id":41324,"date":"2024-01-10T10:40:25","date_gmt":"2024-01-10T09:40:25","guid":{"rendered":"https:\/\/bpcc.org.pl\/?p=41324"},"modified":"2024-01-10T10:40:25","modified_gmt":"2024-01-10T09:40:25","slug":"podsumowanie-sytuacji-na-pierwotnym-rynku-mieszkaniowym-w-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/podsumowanie-sytuacji-na-pierwotnym-rynku-mieszkaniowym-w-2023\/","title":{"rendered":"Podsumowanie sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w 2023"},"content":{"rendered":"<p><strong>Fala zmian i perturbacji na polskim rynku mieszkaniowym nie dobieg\u0142a ko\u0144ca. Jeszcze nie opad\u0142 kurz po nowym (starym) programie mieszkaniowym \u201eBK2%\u201d a ju\u017c Ministerstwo Rozwoju i Technologii og\u0142osi\u0142o now\u0105 propozycj\u0119 programu wspieraj\u0105cego zakupy mieszka\u0144 na w\u0142asno\u015b\u0107 tzw. \u201eMieszkanie\/kredyt na Start\u201d. Zanim jednak poddamy ocenie kolejne rozwi\u0105zanie problemu mieszkaniowego Polak\u00f3w wraz z pocz\u0105tkiem stycznia nale\u017cy podsumowa\u0107 2023 rok. Jakie czynniki mia\u0142y najwi\u0119kszy wp\u0142yw na kszta\u0142towanie si\u0119 relacji poda\u017cy i popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym w tych minionych dwunastu miesi\u0105cach oraz jakie rezultaty zosta\u0142y osi\u0105gni\u0119te na najwi\u0119kszych rynkach?<\/strong><\/p>\n<p>Liczba sprzedanych mieszka\u0144 w ca\u0142ym 2023 r. w sze\u015bciu najwi\u0119kszych miastach (Warszawie, Krakowie, Wroc\u0142awiu, Tr\u00f3jmie\u015bcie, Poznaniu i \u0141odzi) wr\u00f3ci\u0142a, po s\u0142abym pod tym wzgl\u0119dem 2022 r. do poziomu obserwowanego w okresie dobrej koniunktury, jeszcze przed pandemi\u0105 COVID-19. Wynik prawie 58 tys. sprzedanych mieszka\u0144 nie jest rekordowy, ale w sytuacji wysokiej inflacji i wysokich st\u00f3p procentowych mo\u017cna go uzna\u0107 za bardzo dobry. W por\u00f3wnaniu do 2022 r. sprzeda\u017c by\u0142a zatem wy\u017csza a\u017c o 65%. Popyt dosta\u0142 dodatkowy zastrzyk w postaci programu wspieraj\u0105cego zakupy pierwszych mieszka\u0144, co doprowadzi\u0142o do podpisania do ko\u0144ca 2023 r. oko\u0142o 60 tys. um\u00f3w kredytowych, z czego zapewne oko\u0142o 35-40% dotyczy\u0142a rynku pierwotnego, a na najwi\u0119kszych rynkach zawartych zosta\u0142o dzi\u0119ki temu oko\u0142o 10 tys. transakcji. Program mieszkaniowy \u201eBK2%\u201d by\u0142 zatem czynnikiem silnie wspieraj\u0105cym stron\u0119 popytow\u0105, dodatkowo mobilizuj\u0105cym, zw\u0142aszcza od II kwarta\u0142u, pozosta\u0142e grupy nabywc\u00f3w do szybszego podj\u0119cia decyzji zakupowych.<\/p>\n<p>Wyniki sprzeda\u017cowe by\u0142y jednak do\u015b\u0107 zr\u00f3\u017cnicowane w analizowanych miastach i w du\u017cej cz\u0119\u015bci uzale\u017cnione od strony poda\u017cowej. Na rynkach takich jak Warszawa, Krak\u00f3w czy Wroc\u0142aw brakowa\u0142o oferty. Pomimo to w stolicy deweloperzy sprzedali w ca\u0142ym 2023 r. ponad 19 tys. mieszka\u0144, co jest wynikiem por\u00f3wnywalnym do 2020 r. Tak\u017ce we Wroc\u0142awiu wynik by\u0142 zbli\u017cony do okresu z pandemii \u2013 8,4 tys. sprzedanych lokali. W Krakowie natomiast wolumen sprzeda\u017cy by\u0142 bliski nawet 10,3 tys. um\u00f3w co by\u0142o dobrym wynikiem bli\u017cszym poziomu z 2021 r. (11,2 tys. um\u00f3w). Pozosta\u0142e trzy miasta, w kt\u00f3rych problem z liczb\u0105 dost\u0119pnych mieszka\u0144 nie by\u0142 tak widoczny lub, wr\u0119cz przeciwnie, oferta by\u0142a najwy\u017csza w historii (\u0141\u00f3d\u017a), osi\u0105gn\u0119\u0142y bardzo dobre wyniki sprzeda\u017cy: odpowiednio 9 tys. w Tr\u00f3jmie\u015bcie, 5,3 tys. w Poznaniu i 5,4 tys. w \u0141odzi.<\/p>\n<p>Przy odbudowuj\u0105cym si\u0119 szybko popycie w minionym roku poda\u017c nie nad\u0105\u017ca\u0142a. Problem ten nie dotyczy\u0142 wszystkich miast, ale w szczeg\u00f3lno\u015bci trzech najwi\u0119kszych rynk\u00f3w Warszawy, Krakowa i Wroc\u0142awia. Liczba mieszka\u0144 wprowadzonych do oferty na tych trzech rynkach w ca\u0142ym 2023 r. by\u0142a du\u017co ni\u017csza ni\u017c roczna sprzeda\u017c, co doprowadzi\u0142o do sytuacji, w kt\u00f3rej oferta na koniec grudnia by\u0142a na jednym z najni\u017cszych poziom\u00f3w, odpowiednio 4,5 tys. w Krakowie, 4,5 tys. we Wroc\u0142awiu i 9,8 tys. w Warszawie. \u0141\u0105cznie w sze\u015bciu najwi\u0119kszych miastach deweloperzy wprowadzili do oferty prawie 43 tys. nowych mieszka\u0144, co by\u0142o wynikiem ni\u017cszym o ponad 14,6 tys. jednostek od rocznej sprzeda\u017cy. Wyb\u00f3r dla potencjalnych nabywc\u00f3w nowych mieszka\u0144 zosta\u0142 wi\u0119c wyra\u017anie ograniczony, w szczeg\u00f3lno\u015bci w segmencie mieszka\u0144 ta\u0144szych, kt\u00f3re w drugim p\u00f3\u0142roczu 2023 r. by\u0142y najbardziej poszukiwane. Oferta liczona \u0142\u0105cznie dla sze\u015bciu aglomeracji skurczy\u0142a si\u0119 na koniec grudnia do 36,3 tys. jednostek. Wyj\u0105tkiem jest \u0141\u00f3d\u017a, gdzie liczba mieszka\u0144 oferowanych na sprzeda\u017c by\u0142a na koniec roku najwy\u017csza w historii tego rynku \u2013 a\u017c 6,7 tys. jednostek.<\/p>\n<p>Dobra sprzeda\u017c by\u0142a efektem kumulacji kilku czynnik\u00f3w: przede wszystkim wprowadzonym w po\u0142owie minionego roku programem \u201eBK2%\u201d, obni\u017ceniem buforu ostro\u017cno\u015bciowego ju\u017c na pocz\u0105tku lutego z 5 p.p na 2,5 p.p. przy kredytach o sta\u0142ej stopie, poprawiaj\u0105cymi si\u0119 odczytami inflacji i popraw\u0105 prognoz gospodarczych, obni\u017ck\u0105 st\u00f3p procentowych i nadal wysokimi czynszami na rynku najmu. Poprawiaj\u0105ce si\u0119 wyniki sprzeda\u017cy przy jednoczesnych problemach z dost\u0119pno\u015bci\u0105 oferty pozwoli\u0142y na podniesienie \u015brednich cen ofertowych mieszka\u0144 a to z kolei przyczyni\u0142o si\u0119 do zwi\u0119kszenia zakup\u00f3w przez nabywc\u00f3w inwestycyjnych czy os\u00f3b szukaj\u0105cych mieszka\u0144 na w\u0142asne potrzeby. Warto podkre\u015bli\u0107, \u017ce pomimo dzia\u0142aj\u0105cego programu dop\u0142at do kredytu hipotecznego w minionym 2023 r. nadal du\u017ce znaczenie dla sytuacji na rynku mieszkaniowym mieli nabywcy got\u00f3wkowi.<\/p>\n<p>O ile w 2022 r. wzrosty \u015brednich cen mieszka\u0144 wynika\u0142y po cz\u0119\u015bci ze zmiany koszyka oferty (deweloperzy wprowadzali mieszkania dedykowane zamo\u017cniejszym klientom) to w 2023 r. wzrost \u015brednich cen zaobserwowano we wszystkich segmentach jako\u015bciowych, zw\u0142aszcza w segmencie mieszka\u0144 o podstawowym (popularnym) standardzie. \u015arednie ceny mieszka\u0144 w ofercie osi\u0105gn\u0119\u0142y na koniec IV kw. 2023 kolejne rekordy, zaczynaj\u0105c od Warszawy (17,3 tys. z\u0142\/mkw), w Krakowie i Tr\u00f3jmie\u015bcie odpowiednio 15,6 tys. z\u0142\/mkw i 15,3 tys. z\u0142\/mkw, we Wroc\u0142awiu osi\u0105gaj\u0105c prawie 14,3 tys. z\u0142\/mkw a w Poznaniu 12,7 tys. z\u0142\/mkw. Nawet \u0141\u00f3d\u017a tym razem ju\u017c wyra\u017anie przekroczy\u0142a poziom 10 tys. z\u0142\/mkw. W por\u00f3wnaniu do IV kw. 2022 r. oznacza\u0142o to wzrosty \u015brednich cen mieszka\u0144 w zale\u017cno\u015bci od rynku od 14% do prawie 22%. Ros\u0142a jednak r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy \u015bredni\u0105 cen\u0105 mieszka\u0144 dost\u0119pnych w ofercie a \u015bredni\u0105 cen\u0105 mieszka\u0144 sprzedawanych przez deweloper\u00f3w, co cz\u0119\u015bciowo wynika\u0142o z limit\u00f3w cenowych w ramach funkcjonuj\u0105cego w 2023 r. programu subsydiowanych kredyt\u00f3w. Najwi\u0119ksza r\u00f3\u017cnica w \u015brednich cenach mieszka\u0144 w ofercie a tych sprzedawanych obserwowana by\u0142a w Warszawie i Tr\u00f3jmie\u015bcie \u2013 na poziomie zdecydowanie powy\u017cej 2 tys. z\u0142\/mkw.<\/p>\n<p>Sama ko\u0144c\u00f3wka 2023 r., czyli IV kw. by\u0142 nieco s\u0142abszy pod wzgl\u0119dem sprzeda\u017cy od III kw. na kt\u00f3ry przypada\u0142 szczyt sk\u0142adanych wniosk\u00f3w kredytowych. Deweloperzy sprzedali \u0142\u0105cznie na sze\u015bciu rynkach 14,2 tys. mieszka\u0144 w por\u00f3wnaniu do 16,4 tys. jednostek mi\u0119dzy lipcem a wrze\u015bniem. Pozytywnym zaskoczeniem w wi\u0119kszo\u015bci miast okaza\u0142y si\u0119 by\u0107 kwartalne wyniki nowej poda\u017cy (16 tys.), kt\u00f3ra pierwszy raz od III kw. 2022 by\u0142a wy\u017csza ni\u017c kwartalna sprzeda\u017c. Jedynie we Wroc\u0142awiu liczba nowych jednostek by\u0142a nadal skrajnie niska (1,3 tys. sztuk).<\/p>\n<p>Dane rynkowe wskazuj\u0105, \u017ce rok 2023 r. zapisze si\u0119 w historii jako okres z wyj\u0105tkowo dobr\u0105 sprzeda\u017c\u0105, co jednak odby\u0142o si\u0119 pewnym kosztem. Najprawdopodobniej liczba podpisanych ostatecznie um\u00f3w w ramach kredytu 2% zbli\u017cy si\u0119 do 70 tys., co b\u0119dzie oznacza\u0142o dla nowego rz\u0105du konieczno\u015b\u0107 zwi\u0119kszenia \u015brodk\u00f3w na dop\u0142aty do ju\u017c udzielonych kredyt\u00f3w. To zobowi\u0105zanie zaci\u0105gni\u0119te przez poprzedni rz\u0105d b\u0119dzie musia\u0142o zosta\u0107 dotrzymane, co stawia pytanie, czy znacz\u0105co wp\u0142ynie to na ewentualne korekty w proponowanym nowym programie \u201eMieszkanie na start\u201d maj\u0105cym zast\u0105pi\u0107 \u201eBK2\u201d? Za\u0142o\u017cenia nowej propozycji obecnego rz\u0105du s\u0105 do\u015b\u0107 zbli\u017cone co do zasady z poprzednim programem: nadal wspierani maj\u0105 by\u0107 nabywcy pierwszych mieszka\u0144, kupuj\u0105cy mieszkania na w\u0142asne potrzeby. Modyfikacje obejmuj\u0105 zr\u00f3\u017cnicowanie oprocentowania od 0% do 1,5%, chocia\u017c liczba potencjalnych beneficjent\u00f3w oferty \u201eza zero\u201d mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 ograniczona. Pojawiaj\u0105 si\u0119 limity dochodowe, kt\u00f3re jednak s\u0105 na tyle wysokie, \u017ce nie powinny ogranicza\u0107 grupy os\u00f3b mog\u0105cych skorzysta\u0107 z programu. Najistotniejsz\u0105 zmian\u0105 w por\u00f3wnaniu do \u201eBK2\u201d i zarazem mog\u0105c\u0105 powodowa\u0107 dalsze wzrosty cen jest &#8211; w pierwszym projekcie &#8211; brak jakiegokolwiek limitu ceny mieszkania. Natomiast limit kwoty kredytu, na kt\u00f3ry b\u0119dzie przys\u0142ugiwa\u0142a dop\u0142ata dla singli jest du\u017co mniej korzystny, co mo\u017ce spowodowa\u0107, \u017ce w przypadku du\u017cych miast ta konkretna grupa p\u00f3jdzie w stron\u0119 kredytu na rynkowych warunkach. Warto podkre\u015bli\u0107, \u017ce zgodnie z analiz\u0105 jednego z bank\u00f3w o najwi\u0119kszej liczbie wniosk\u00f3w w ramach \u201eBK2\u201d, a\u017c 61% wnioskuj\u0105cych to byli w\u0142a\u015bnie single.<\/p>\n<p>W rok 2024 wchodzimy w dodatku z d\u0142ug\u0105 list\u0105 niewiadomych i ryzyk, pocz\u0105wszy od geopolityki i sytuacji na Ukrainie, przez postrzeganie Polski na arenie mi\u0119dzynarodowej jako miejsca na d\u0142ugoterminowe inwestowanie kapita\u0142u czy oceny wp\u0142ywu \u201ezielonej\u201d polityki europejskiej i jej konsekwencji dla Polski. Po dyskusjach o \u201eMieszkaniu na start\u201d b\u0119dziemy zapewne w kolejnych miesi\u0105cach analizowa\u0107 kolejne propozycje z zakresu polityki mieszkaniowej. Nowe regulacje takie jak reforma planowania, zmiany warunk\u00f3w technicznych czy kwestie zwi\u0105zane z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym r\u00f3wnie\u017c b\u0119d\u0105 wp\u0142ywa\u0142y zar\u00f3wno na procesy deweloperskie, ale r\u00f3wnie\u017c na stron\u0119 popytow\u0105. Pewne jest jedno: o rynku mieszkaniowym w 2024 r. b\u0119d\u0105 m\u00f3wili wszyscy!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Fala zmian i perturbacji na polskim rynku mieszkaniowym nie dobieg\u0142a ko\u0144ca. Jeszcze nie opad\u0142 kurz po nowym (starym) programie mieszkaniowym \u201eBK2%\u201d a ju\u017c Ministerstwo Rozwoju i Technologii og\u0142osi\u0142o now\u0105 propozycj\u0119 programu wspieraj\u0105cego zakupy mieszka\u0144 na w\u0142asno\u015b\u0107 tzw. \u201eMieszkanie\/kredyt na Start\u201d. Zanim jednak poddamy ocenie kolejne rozwi\u0105zanie problemu mieszkaniowego Polak\u00f3w wraz z pocz\u0105tkiem stycznia nale\u017cy podsumowa\u0107 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":24271,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"ppma_author":[481],"class_list":["post-41324","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bez-kategorii","author-jll-1","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_vci_translations":{"pl":41324},"_vci_seo":[],"_vci_author":{"id":1,"name":"Wojciech K.","slug":"n0timportant"},"acf":[],"authors":[{"term_id":481,"user_id":0,"is_guest":1,"slug":"jll-1","display_name":"JLL","avatar_url":{"url":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/JLL_Logo_Positive__30mm_RGB_2020_res.jpg","url2x":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/JLL_Logo_Positive__30mm_RGB_2020_res.jpg"},"first_name":"","last_name":"","user_url":"","description":"JLL (NYSE: JLL) jest wiod\u0105c\u0105 firm\u0105 \u015bwiadcz\u0105c\u0105 us\u0142ugi profesjonalne, specjalizuj\u0105c\u0105 si\u0119 w zarz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bciami i inwestycjami. JLL kszta\u0142tuje przysz\u0142o\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci dla lepszego \u015bwiata poprzez wykorzystanie najbardziej zaawansowanej technologii do tworzenia najlepszych mo\u017cliwo\u015bci, niesamowitych przestrzeni i zr\u00f3wnowa\u017conych rozwi\u0105za\u0144 w zakresie nieruchomo\u015bci dla naszych klient\u00f3w, pracownik\u00f3w i spo\u0142eczno\u015bci. JLL to firma z listy Fortune 500 z rocznymi przychodami w wysoko\u015bci 19,4 mld dolar\u00f3w, prowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015b\u0107 w ponad 80 krajach i zatrudniaj\u0105ca na ca\u0142ym \u015bwiecie ponad 102 000 pracownik\u00f3w wed\u0142ug stanu na 30 czerwca 2022 r. JLL jest mark\u0105 i zastrze\u017conym znakiem towarowym Jones Lang LaSalle Incorporated."}],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41324","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=41324"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41324\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":41325,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41324\/revisions\/41325"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24271"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=41324"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=41324"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=41324"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/ppma_author?post=41324"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}