{"id":67989,"date":"2025-12-16T16:14:07","date_gmt":"2025-12-16T15:14:07","guid":{"rendered":"https:\/\/bpcc.org.pl\/?p=67989"},"modified":"2025-12-16T16:15:38","modified_gmt":"2025-12-16T15:15:38","slug":"polski-rynek-mieszkaniowy-obnizki-stop-impulsem-popytowym-w-2026-r","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/polski-rynek-mieszkaniowy-obnizki-stop-impulsem-popytowym-w-2026-r\/","title":{"rendered":"Polski rynek mieszkaniowy: obni\u017cki st\u00f3p impulsem popytowym w 2026 r."},"content":{"rendered":"

Po kiepskim pocz\u0105tku 2025 roku, w II po\u0142owie wida\u0107 o\u017cywienie po stronie popytu. W ci\u0105gu nadchodz\u0105cych 12 miesi\u0119cy kupuj\u0105cy b\u0119d\u0105 mogli przebiera\u0107 w szerokiej ofercie i zaci\u0105ga\u0107 kredyty hipoteczne na nowych, korzystniejszych warunkach. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowuj\u0105 2025 r. na krajowym rynku mieszkaniowym i prognozuj\u0105 najbardziej istotne trendy w 2026 roku.<\/strong><\/p>\n

Sprzeda\u017c mieszka\u0144 w 2025 r. <\/strong><\/p>\n

Kwartalna sprzeda\u017c mieszka\u0144 w 2025 roku, szczeg\u00f3lnie w jego I po\u0142owie kszta\u0142towa\u0142a si\u0119 na niskim poziomie, zbli\u017conym do kwartalnych wynik\u00f3w z 2024 roku. Dopiero w II po\u0142owie po stronie popytowej odnotowano o\u017cywienie – seria obni\u017cek st\u00f3p procentowych, zapocz\u0105tkowana w maju 2025 r., powoli zacz\u0119\u0142a topi\u0107 zamro\u017cony popyt. Wynik sprzeda\u017cy za ca\u0142y 2025 rok powinien by\u0107 ok. 10% wy\u017cszy w por\u00f3wnaniu do 2024 r., kiedy to sprzedano oko\u0142o 39 tys. lokali. Je\u015bli chodzi o kolejne 12 miesi\u0119cy, eksperci JLL spodziewaj\u0105 si\u0119 kilkunastoprocentowego wzrostu sprzeda\u017cy. Na rzecz kupuj\u0105cych przemawia tak\u017ce wysoka oferta mieszkaniowa zaostrzaj\u0105ca konkurencj\u0119 mi\u0119dzy deweloperami, dzi\u0119ki czemu klientom \u0142atwiej jest negocjowa\u0107 ceny.<\/p>\n

\u2013 Nabywcy \u015bledz\u0105 kolejne posiedzenia RPP i czekaj\u0105 na obni\u017ck\u0119 st\u00f3p, spadek koszt\u00f3w kredyt\u00f3w i wzrost zdolno\u015bci kredytowej. Seria obni\u017cek stwarza dobre perspektywy dla od\u0142o\u017conych w czasie zakup\u00f3w z finansowaniem bankowym. W 2026 roku temat ten b\u0119dzie wci\u0105\u017c aktualny – wtedy efekty ci\u0119\u0107 st\u00f3p i wzrost zdolno\u015bci kredytowej stan\u0105 si\u0119 w pe\u0142ni odczuwalne<\/em> \u2013 komentuje Aleksandra Gawro\u0144ska<\/strong>, Director, Head of Residential Research, JLL Polska.<\/p>\n

Mniejsze miasta regionalne znajduj\u0105 si\u0119 w trudnej sytuacji, gdy\u017c na nich sprzeda\u017c w g\u0142\u00f3wnej mierze opiera si\u0119 na popycie kredytowym, a oprocentowanie kredyt\u00f3w, cho\u0107 spadaj\u0105ce, wci\u0105\u017c jest na wysokim poziomie. Uwag\u0119 warto jednak zwr\u00f3ci\u0107 na miejscowo\u015bci satelitarne w g\u0142\u00f3wnych aglomeracjach, kt\u00f3re konkuruj\u0105 z g\u0142\u00f3wnymi miastami o klienta, przyci\u0105gaj\u0105c go ni\u017cszymi cenami b\u0105d\u017a oferuj\u0105c bardziej atrakcyjny produkt, kosztem wi\u0119kszej odleg\u0142o\u015bci do centrum metropolii<\/p>\n

Niepewno\u015b\u0107 utrzymuj\u0105ca si\u0119 na rynku od 2022 roku pozostanie z uczestnikami rynku tak\u017ce w 2026 roku. Na decyzje zakupowe du\u017cy wp\u0142yw b\u0119d\u0105 mia\u0142y nastroje nabywc\u00f3w, te natomiast mog\u0105 by\u0107 kszta\u0142towane zw\u0142aszcza przez dalsze dzia\u0142ania hybrydowe Rosji, rozw\u00f3j sytuacji na Ukrainie i wydarzenia na polskiej scenie politycznej. Rok 2026 mo\u017ce przynie\u015b\u0107 jak\u0105\u015b form\u0119 zawieszenia dzia\u0142a\u0144 wojennych na Ukrainie, ale ma\u0142o prawdopodobny wydaje si\u0119 trwa\u0142y powr\u00f3t do poczucia bezpiecze\u0144stwa z drugiej dekady XXI wieku.<\/p>\n

Poda\u017c nowych lokali w ci\u0105gu ostatnich 12 miesi\u0119cy<\/strong><\/p>\n

Deweloperzy, kt\u00f3rzy ju\u017c w 2023 roku zacz\u0119li szykowa\u0107 nowe projekty pod program \u201eBezpieczny Kredyt 2%\u201d i jego planowanego nast\u0119pc\u0119, niedosz\u0142y program #naStart, nie spodziewali si\u0119 drastycznego spadku popytu i wzrostu konkurencji. \u00a0Nowe wprowadzenia uda\u0142o im si\u0119 wyhamowa\u0107 dopiero w II po\u0142owie 2025 roku. W wyniku trwaj\u0105cej przez kilka kwarta\u0142\u00f3w nadwy\u017cki nowej poda\u017cy nad liczb\u0105 sprzedawanych mieszka\u0144, oferta w po\u0142owie 2025 na 6 najwi\u0119kszych rynkach w kraju osi\u0105gn\u0119\u0142a rekordowy poziom (61,7 tys. mieszka\u0144). W II po\u0142owie 2025 roku deweloperom uda\u0142o si\u0119 zmniejszy\u0107 now\u0105 poda\u017c i lepiej dopasowa\u0107 j\u0105 do liczby sprzedanych jednostek. Eksperci JLL spodziewaj\u0105 si\u0119,mieszka\u0144,oniec 2025 oferta powinna spa\u015b\u0107 do ok. 57 tys. mieszka\u0144, lecz b\u0119dzie nadal bliska rekordu.<\/p>\n

W 2026 roku deweloperzy, cho\u0107 zadowoleni z o\u017cywienia popytu, b\u0119d\u0105 starali si\u0119 dopasowa\u0107 now\u0105 poda\u017c do sprzeda\u017cy. Skupi\u0105 si\u0119 tak\u017ce na dost\u0119pnej ju\u017c ofercie, co b\u0119dzie dla nich kluczowym dzia\u0142aniem, aby zachowa\u0107 p\u0142ynno\u015b\u0107 w finansowaniu projekt\u00f3w w toku. Sukcesywnie b\u0119d\u0105 jednak uzupe\u0142nia\u0107 poda\u017c – liczba mieszka\u0144 wprowadzonych do oferty w skali roku powinna by\u0107 o ok. 5% wy\u017csza ni\u017c w 2025 roku. W Warszawie sytuacja mo\u017ce by\u0107 odmienna, wraz ze wzrostem sprzeda\u017cy wzro\u015bnie prawdopodobnie tak\u017ce oferta.<\/p>\n

Zjawisko wyra\u017anej nadpoda\u017cy jest tak\u017ce widoczne na mniejszych rynkach, takich jak Szczecin czy Katowice. Cz\u0119\u015bciowo w ofercie d\u0142u\u017cej pozostaj\u0105 lokale typowo inwestycyjne, na kt\u00f3re dzi\u015b brakuje popytu. Warto tak\u017ce podkre\u015bli\u0107, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 nabywc\u00f3w na mniejszych rynkach to klienci posi\u0142kuj\u0105cy si\u0119 kredytem hipotecznym, dla kt\u00f3rych oprocentowanie w 2024 i 2025 r. by\u0142o zbyt wysokie, aby podj\u0105\u0107 si\u0119 sp\u0142aty miesi\u0119cznej raty kredytu lub ich zdolno\u015b\u0107 kredytowa nie by\u0142a wystarczaj\u0105ca do zakupu mieszkania.<\/p>\n

Ceny <\/strong><\/p>\n

\u015arednia cena mieszka\u0144 w ofercie, liczona dla 6 najwi\u0119kszych rynk\u00f3w \u0142\u0105cznie ustabilizowa\u0142a si\u0119, a w II po\u0142owie roku uleg\u0142a nawet niewielkiej obni\u017cce. W skali roku odnotowano wzrost \u015bredniej ceny o 3-4%. W poszczeg\u00f3lnych miastach sytuacja by\u0142a jednak zr\u00f3\u017cnicowana – w \u0141odzi w skali roku spodziewamy si\u0119 spadku \u015bredniej ceny o 2%, a w Tr\u00f3jmie\u015bcie wzrostu o 5%.<\/p>\n

– Wyhamowanie wzrostu cen – a w niekt\u00f3rych miastach nawet ich korekta – wynika ze spadku sprzeda\u017cy mieszka\u0144 oraz zaostrzenia konkurencji. Co wi\u0119cej, wej\u015bcie w \u017cycie ustawy o jawno\u015bci cen we wrze\u015bniu 2025, nie przemawia\u0142o za podniesieniem cen, a raczej pokazaniem korzystnych ofert, co mia\u0142o na celu przyci\u0105gni\u0119cie klient\u00f3w do zakupu. Wcze\u015bniej jawno\u015b\u0107 cen ofertowych by\u0142a indywidualn\u0105 decyzj\u0105 ka\u017cdego dewelopera, a strategie sprzeda\u017cy cz\u0119sto opiera\u0142y si\u0119 na elastycznym zarz\u0105dzaniu cenami, promocjach i selektywnym monitorowaniu konkurencji. Ustawa wprowadzaj\u0105ca wi\u0119ksz\u0105 transparentno\u015b\u0107 cenow\u0105 zmobilizowa\u0142a sektor do adaptacji i wdro\u017cenia standard\u00f3w znanych z innych bran\u017c<\/em> \u2013 komentuje Anna Kara\u015b,<\/strong> Senior Consultant, JLL Polska.<\/p>\n

\u2013 W 2026 roku spadek koszt\u00f3w kredytu wzgl\u0119dem lat poprzednich zmobilizuje cz\u0119\u015b\u0107 potencjalnych klient\u00f3w do realizacji od\u0142o\u017conego w czasie zakupu mieszkania. Popyt nieco wzro\u015bnie, jednak nie na tyle, aby deweloperzy zacz\u0119li dynamicznie podnosi\u0107 ceny mieszka\u0144. Oferta jest wci\u0105\u017c wysoka, dlatego spodziewamy si\u0119, \u017ce w 2026 roku \u015bredni wzrost cen w poszczeg\u00f3lnych miastach wyniesie od 2 do 3% rok do roku, czyli b\u0119dzie zbli\u017cony do inflacji<\/em> \u2013 prognozuje Aleksandra Gawro\u0144ska<\/strong>, Director, Head of Residential Research, JLL Polska.<\/p>\n

Co jeszcze b\u0119dzie si\u0119 dzia\u0142o w 2026 roku? <\/strong><\/p>\n

Mijaj\u0105ce 12 miesi\u0119cy by\u0142o czasem odp\u0142ywu inwestor\u00f3w indywidualnych z rynku mieszkaniowego. Ich udzia\u0142, kt\u00f3ry przez lata stanowi\u0142 oko\u0142o jednej trzeciej zakup\u00f3w, wyra\u017anie si\u0119 skurczy\u0142, co mia\u0142o bardzo du\u017cy wp\u0142yw na spadek sprzeda\u017cy w 2024 i 2025 roku. Inwestorzy indywidualni byli zniech\u0119cani przez zapowiedzi opodatkowania trzeciego i kolejnego mieszkania, wprowadzenie podatku katastralnego czy ogranicze\u0144 w najmie kr\u00f3tkoterminowym. Dodatkowo atrakcyjno\u015b\u0107 inwestowania w najem znacz\u0105co spad\u0142a w por\u00f3wnaniu do ubieg\u0142ych lat. W 2026 r. nadal obserwowa\u0107 b\u0119dziemy niepewno\u015b\u0107 dotycz\u0105c\u0105 tego, czy nowe regulacje (i w jakim kszta\u0142cie) zostan\u0105 wprowadzone. Zapewne najszybciej pojawi\u0105 si\u0119 zmiany w zakresie najmu kr\u00f3tkoterminowego, poniewa\u017c ten element jest zwi\u0105zany tak\u017ce z rozporz\u0105dzeniem Unii Europejskiej, kt\u00f3ra nak\u0142ada na Polsk\u0119 dostosowanie przepis\u00f3w wewn\u0119trznych w I po\u0142owie 2026 r.<\/p>\n

Uchwalanie plan\u00f3w og\u00f3lnych i ich wp\u0142yw na poda\u017c oraz ceny grunt\u00f3w pod zabudow\u0119<\/strong><\/p>\n

Proces uchwalania przez gminy plan\u00f3w og\u00f3lnych do po\u0142owy 2026 roku to jeden z najwa\u017cniejszych czynnik\u00f3w, kt\u00f3ry w najbli\u017cszych latach b\u0119dzie wp\u0142ywa\u0142 na stron\u0119 poda\u017cow\u0105. Okres przej\u015bciowy, a\u017c do uchwalenia plan\u00f3w, charakteryzuje si\u0119 du\u017c\u0105 niepewno\u015bci\u0105, kt\u00f3ra mo\u017ce wp\u0142ywa\u0107 na transakcje na rynku ziemi. Grunty, kt\u00f3re w planach og\u00f3lnych zostan\u0105 przeznaczone pod zabudow\u0119 mieszkaniow\u0105, zyskaj\u0105 na warto\u015bci z powodu ograniczonej poda\u017cy i pewno\u015bci prawnej. Z kolei tereny wykluczone z zabudowy mo\u017ce czeka\u0107 spadek warto\u015bci. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to podw\u00f3jne wyzwanie. Wy\u017csze ceny grunt\u00f3w nieuchronnie prze\u0142o\u017c\u0105 si\u0119 na wzrost cen mieszka\u0144. Jednocze\u015bnie niepewno\u015b\u0107 i potrzeba weryfikacji bank\u00f3w ziemi mog\u0105 czasowo ograniczy\u0107 poda\u017c nowych projekt\u00f3w deweloperskich. Cho\u0107 celem reformy jest uporz\u0105dkowanie przestrzeni, w kr\u00f3tkiej perspektywie generuje ona ryzyko i zmusza ca\u0142y sektor do adaptacji do nowej rzeczywisto\u015bci planistycznej.<\/p>\n

Ustawa schronowa<\/strong><\/p>\n

Inwestycje mieszkaniowe, na kt\u00f3re zostan\u0105 z\u0142o\u017cone wnioski o pozwolenie na budow\u0119 od 1 stycznia 2026 roku, b\u0119d\u0105 musia\u0142y posiada\u0107 miejsca dora\u017anego schronienia (MDS), co zapewne podniesie koszty ich ca\u0142o\u015bciowej realizacji. Pierwsze projekty z MDS mog\u0105 teoretycznie pojawi\u0107 si\u0119 w sprzeda\u017cy w drugiej po\u0142owie 2026 roku, ale zdecydowana wi\u0119kszo\u015b\u0107 nowej poda\u017cy w 2026 roku b\u0119dzie realizowana na podstawie wniosk\u00f3w z\u0142o\u017conych przed ko\u0144cem 2025 roku. W przypadku Warszawy i Tr\u00f3jmiasta wp\u0142yw na koszty b\u0119dzie widoczny na wi\u0119ksz\u0105 skal\u0119 zapewne w 2027 roku, a w Poznaniu czy \u0141odzi prawdopodobnie jeszcze p\u00f3\u017aniej ze wzgl\u0119du na ogromny zapas niewykorzystanych pozwole\u0144.<\/p>\n

Realizacja polityki pa\u0144stwa w zakresie mieszkalnictwa spo\u0142ecznego i komunalnego<\/strong><\/p>\n

W sierpniu 2025 r. Prezydent RP podpisa\u0142 ustaw\u0119 o zmianie ustawy o spo\u0142ecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niekt\u00f3rych innych ustaw, zak\u0142adaj\u0105c\u0105 rozw\u00f3j budownictwa publicznego. Pa\u0144stwo zrezygnowa\u0142o zatem ze wspierania zakup\u00f3w mieszka\u0144 na w\u0142asno\u015b\u0107 na rzecz mieszkalnictwa spo\u0142ecznego i komunalnego. Zgodnie z deklaracj\u0105, rocznie ma powstawa\u0107 ok. 25 tys. takich mieszka\u0144. Przysz\u0142o\u015b\u0107 tego programu jest \u015bci\u015ble uzale\u017cniona nie tylko od finansowania bud\u017cetowego w kolejnych latach, ale r\u00f3wnie\u017c od determinacji sp\u00f3\u0142ek i samorz\u0105d\u00f3w oraz od dost\u0119pu do grant\u00f3w, niezb\u0119dnych do minimalizowania koszt\u00f3w kredyt\u00f3w i utrzymania niskich czynsz\u00f3w przy jednocze\u015bnie wysokich kosztach realizacji.<\/p>\n

Regulacje zwi\u0105zane z zielonym \u0142adem <\/strong><\/p>\n

Polska jest ostatnim krajem w UE, kt\u00f3ry nie wdro\u017cy\u0142 klas energetycznych dla budynk\u00f3w wielorodzinnych. Wprowadzenie ich planowane jest na po\u0142ow\u0119 2026 roku. Wprowadzenie klas energetycznych w innych krajach spowodowa\u0142o gwa\u0142towne spadki cen mieszka\u0144 o najni\u017cszych parametrach energetycznych (do 40%), ale tak\u017ce w klasach \u201e\u015brednich\u201d. Du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 prywatnych zasob\u00f3w mieszkaniowych w polskich metropoliach, zrealizowanych w technologii \u201ewielkiej p\u0142yty\u201d, w latach 1970-1990, znajdzie si\u0119 w \u015brodku klasyfikacji. Samorz\u0105dy b\u0119d\u0105 mia\u0142y du\u017ce problemy z zasobami mieszkaniowymi komunalnymi, zw\u0142aszcza w mniejszych miastach. Znaczna cz\u0119\u015b\u0107 nieocieplonych dom\u00f3w wiejskich wybudowanych przed 1990 rokiem zostanie zapewne sklasyfikowana w najni\u017cszych klasach energetycznych.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Po kiepskim pocz\u0105tku 2025 roku, w II po\u0142owie wida\u0107 o\u017cywienie po stronie popytu. W ci\u0105gu nadchodz\u0105cych 12 miesi\u0119cy kupuj\u0105cy b\u0119d\u0105 mogli przebiera\u0107 w szerokiej ofercie i zaci\u0105ga\u0107 kredyty hipoteczne na nowych, korzystniejszych warunkach. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowuj\u0105 2025 r. na krajowym rynku mieszkaniowym i prognozuj\u0105 najbardziej istotne trendy w 2026 roku. Sprzeda\u017c mieszka\u0144 w […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":24271,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[71],"tags":[],"ppma_author":[481],"class_list":["post-67989","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aktualnosci","author-jll-1","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_vci_translations":{"pl":67989},"_vci_seo":[],"_vci_author":{"id":1,"name":"Wojciech K.","slug":"n0timportant"},"acf":[],"authors":[{"term_id":481,"user_id":0,"is_guest":1,"slug":"jll-1","display_name":"JLL","avatar_url":{"url":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/JLL_Logo_Positive__30mm_RGB_2020_res.jpg","url2x":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/JLL_Logo_Positive__30mm_RGB_2020_res.jpg"},"first_name":"","last_name":"","user_url":"","description":"JLL (NYSE: JLL) jest wiod\u0105c\u0105 firm\u0105 \u015bwiadcz\u0105c\u0105 us\u0142ugi profesjonalne, specjalizuj\u0105c\u0105 si\u0119 w zarz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bciami i inwestycjami. JLL kszta\u0142tuje przysz\u0142o\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci dla lepszego \u015bwiata poprzez wykorzystanie najbardziej zaawansowanej technologii do tworzenia najlepszych mo\u017cliwo\u015bci, niesamowitych przestrzeni i zr\u00f3wnowa\u017conych rozwi\u0105za\u0144 w zakresie nieruchomo\u015bci dla naszych klient\u00f3w, pracownik\u00f3w i spo\u0142eczno\u015bci. JLL to firma z listy Fortune 500 z rocznymi przychodami w wysoko\u015bci 19,4 mld dolar\u00f3w, prowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015b\u0107 w ponad 80 krajach i zatrudniaj\u0105ca na ca\u0142ym \u015bwiecie ponad 102 000 pracownik\u00f3w wed\u0142ug stanu na 30 czerwca 2022 r. JLL jest mark\u0105 i zastrze\u017conym znakiem towarowym Jones Lang LaSalle Incorporated."}],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/67989","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=67989"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/67989\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":67991,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/67989\/revisions\/67991"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24271"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=67989"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=67989"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=67989"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/ppma_author?post=67989"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}