Fina\u0142 2025 roku przyni\u00f3s\u0142 na warszawskim rynku biurowym nowy rekord \u2013 w IV kwartale wynaj\u0119to blisko 310 tys. mkw., co jest najlepszym kwartalnym wynikiem w historii stolicy. Taki rezultat sprawi\u0142, \u017ce popyt zanotowa\u0142 rok do roku 7% wzrost, a dost\u0119pno\u015b\u0107 biur w strefie centralnej stopnia\u0142a do zaledwie 6,1%. Co za tym idzie, czynsze w budynkach klasy premium wci\u0105\u017c pn\u0105 si\u0119 w g\u00f3r\u0119. Jak podkre\u015blaj\u0105 eksperci mi\u0119dzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, w obliczu prognozowanej na 2026 rok skromnej poda\u017cy rz\u0119du 75 tys. mkw., rynek wysy\u0142a najemcom jasny komunikat: czas na odwa\u017cne decyzje to \u201eteraz\u201d.<\/p>\n
PODA\u017b: nowe projekty wy\u0142\u0105cznie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach<\/strong><\/p>\n Rok 2025 zako\u0144czy\u0142 si\u0119 z zasobami powierzchni biurowej w Warszawie na poziomie 6,23 mln mkw. Wed\u0142ug szacunk\u00f3w Cushman & Wakefield rynek ten mo\u017ce powi\u0119kszy\u0107 si\u0119 w 2026 roku jedynie o ok. 75 000 mkw. Wi\u0119kszo\u015b\u0107, bo a\u017c 75% powierzchni planowanej do oddania w tym czasie znajduje si\u0119 w strefie centralnej, z kolei poza centrum spodziewane jest uko\u0144czenie budynk\u00f3w Vena (PHN) oraz Pu\u0142awska 533 (Forest Project).<\/p>\n Ostatni kwarta\u0142 minionego roku nie przyni\u00f3s\u0142 zmiany w naszych prognozach na najbli\u017csze lata. Wysokie koszty finansowania i budowy, do\u015b\u0107 ostro\u017cne podej\u015bcie firm do zmiany siedziby czy coraz mniejsza dost\u0119pno\u015b\u0107 teren\u00f3w w preferowanym obszarze centrum \u2013 te czynniki decyduj\u0105 o utrzymaniu si\u0119 niskiego poziomu nowej poda\u017cy. Mimo to w centrum miasta, poza budow\u0105 wie\u017cy biurowej Skyliner II (Karimpol) oraz flagowego wie\u017cowca Upper One (Strabag RE), rozpocz\u0119\u0142a si\u0119 r\u00f3wnie\u017c konstrukcja wysoko\u015bciowego biurowca Afi Tower (Afi\/ Echo Investment). Dalsze planowane inwestycje obejmuj\u0105 prace nad II etapem kompleksu VIBE (Ghelamco) oraz procesem wyburzania starszego biurowca przy ul. Prostej 69, na miejscu kt\u00f3rego inwestor \u2013 sp\u00f3\u0142ka CPI \u2013 planuje realizacj\u0119 nowej inwestycji biurowej o nazwie LightOn”,<\/p>\n t\u0142umaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.<\/p>\n POPYT: rekord na finiszu roku<\/strong><\/p>\n Ca\u0142kowita aktywno\u015b\u0107 najemc\u00f3w w 2025 roku wynios\u0142a 794 100 mkw., co oznacza wzrost r\/r o ok. 7%. Do takiego wyniku przyczyni\u0142 si\u0119 rekordowy popyt zaobserwowany w IV kwartale 2025 roku \u2013 309 850 mkw. \u2013 najwi\u0119ksza warto\u015b\u0107 kwartalna zaobserwowana w Warszawie od pocz\u0105tku prowadzenia statystyk.<\/p>\n Chocia\u017c w I i III kwartale przewa\u017ca\u0142y nowe umowy, to w ci\u0105gu ca\u0142ego ubieg\u0142ego roku struktura transakcji zosta\u0142a zdominowana przez renegocjacje \u2013 50%. Udzia\u0142 nowych um\u00f3w z kolei wyni\u00f3s\u0142 40%, ekspansji 6%, a powierzchnia zaj\u0119ta przez w\u0142a\u015bciciela odpowiada\u0142a za 4% ca\u0142o\u015bci wynaj\u0119tej powierzchni. Z naszych obserwacji wynika, \u017ce do wzrostu zainteresowania powierzchni\u0105 biurow\u0105 w Warszawie przyczynia si\u0119 szybki rozw\u00f3j centr\u00f3w us\u0142ug wsp\u00f3lnych, natomiast sektorami z potencja\u0142em do wzrostu pozostaj\u0105 firmy z bran\u017cy IT, bankowo\u015bci, sektora publicznego oraz farmaceutyki”,<\/p>\n wylicza Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.<\/p>\n W\u015br\u00f3d transakcji zawartych w IV kwartale mo\u017cemy wyr\u00f3\u017cni\u0107 renegocjacj\u0119 i ekspansj\u0119 firmy Astra Zeneca w budynku przy Post\u0119pu 14 (22500 mkw.), renegocjacj\u0119 Zarz\u0105du Transportu Miejskiego w budynku Fabryka PZO I (12000 mkw.), a tak\u017ce now\u0105 umow\u0119 najmu Komendy G\u0142\u00f3wnej Policji w budynku Lipowy Park (9750 mkw.).<\/p>\n Warto zauwa\u017cy\u0107, \u017ce opr\u00f3cz wzmo\u017conego zainteresowania najemc\u00f3w stref\u0105 centraln\u0105, obserwujemy utrzymuj\u0105cy si\u0119 popyt r\u00f3wnie\u017c poza centrum \u2013 w strefach S\u0142u\u017cewiec i Korytarz Jerozolimskich. Pozostaj\u0105 one dobr\u0105 i ta\u0144sz\u0105 alternatyw\u0105 zar\u00f3wno dla du\u017cych firm, w przypadku ch\u0119ci utrzymania cz\u0119\u015bci dzia\u0142\u00f3w, dla kt\u00f3rych lokalizacja jest mniej wa\u017cna jak i dla mniejszych podmiot\u00f3w, dzia\u0142aj\u0105cych w mniejszej skali lub dopiero wchodz\u0105cych na rynek”,<\/p>\n dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.<\/p>\n Cushman & Wakefield prognozuje utrzymanie si\u0119 aktywno\u015bci najemc\u00f3w na warszawskim rynku biurowym w najbli\u017cszych kwarta\u0142ach na zbli\u017conym poziomie do lat 2023-2024. Niemniej jednak, tempo rozwoju rynku mo\u017ce ulec zmianie w zale\u017cno\u015bci od og\u00f3lnego klimatu gospodarczego, a tak\u017ce strategii firm mi\u0119dzynarodowych dotycz\u0105cych redukcji koszt\u00f3w i ekspansji.<\/p>\n WSKA\u0179NIK PUSTOSTAN\u00d3W: coraz mniej atrakcyjnych powierzchni dost\u0119pnych od r\u0119ki<\/strong><\/p>\n Wska\u017anik powierzchni niewynaj\u0119tej na koniec grudnia 2025 roku w Warszawie wyni\u00f3s\u0142 9,1% i by\u0142 0,6 pp. ni\u017cszy w por\u00f3wnaniu do poprzedniego kwarta\u0142u oraz o 1,5 pp. ni\u017cszy wzgl\u0119dem grudnia 2024.<\/p>\n Spadek ten wynika z relatywnie korzystnego poziomu popytu, zarejestrowanego zar\u00f3wno w strefach centralnych jak i nie centralnych. Dodatkowo na zmniejszenie dost\u0119pno\u015bci powierzchni w strefach niecentralnych (S\u0142u\u017cewiec) mia\u0142o wp\u0142yw wy\u0142\u0105czenie kilku budynk\u00f3w, co do kt\u00f3rych planowana jest zmiana funkcji na mieszkaniow\u0105. Przek\u0142ada si\u0119 to na dost\u0119pno\u015b\u0107 powierzchni na poziomie nieca\u0142ych 565 000 mkw., co oznacza spadek o ok. 41 000 mkw. wzgl\u0119dem ubieg\u0142ego kwarta\u0142u”,<\/p>\n komentuje Vitalii Arkhypenko.<\/p>\n Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej poda\u017cy w latach 2026-2027, b\u0119dziemy obserwowa\u0107 dalsz\u0105 kompresj\u0119 wska\u017anika powierzchni niewynaj\u0119tej. Pozwoli to warszawskiemu rynkowi na wch\u0142oni\u0119cie nadwy\u017cki dost\u0119pnej powierzchni biurowej w istniej\u0105cym zasobie. Dodatkowo, struktura pustostan\u00f3w r\u00f3\u017cni si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od lokalizacji. Obecnie wy\u017cszy wska\u017anik pustostan\u00f3w utrzymuje si\u0119 w strefach niecentralnych (11,6%), co oznacza delikatny spadek wzgl\u0119dem kwarta\u0142\u00f3w Q1 2024- Q3 2025 (12-13%). Natomiast w strefie centralnej, dost\u0119pno\u015b\u0107 powierzchni pod koniec 2025 roku wynios\u0142a 6,1%, co \u015bwiadczy o niskiej i nadal malej\u0105cej dost\u0119pnej powierzchni w Centrum. Wska\u017anik ten w szczytowym momencie wynosi\u0142 13,8% w 2021 roku.<\/p>\n Warto r\u00f3wnie\u017c zauwa\u017cy\u0107, \u017ce oczekiwany dalszy spadek dost\u0119pnej powierzchni biurowej w centralnych lokalizacjach mo\u017ce prowadzi\u0107 do dalszego wzrostu czynsz\u00f3w w Centrum, co przy jednoczesnym ograniczeniu nowych inwestycji, mo\u017ce sprzyja\u0107 starszym projektom, ale te\u017c projektom poza centrum. Sytuacja ta mo\u017ce zach\u0119ci\u0107 do modernizacji budynk\u00f3w starszych, by umo\u017cliwi\u0107 im skuteczniejsze konkurowanie o utrzymanie obecnych i pozyskanie nowych najemc\u00f3w.<\/p>\n STAWKI CZYNSZ\u00d3W: mniejsza dost\u0119pno\u015b\u0107 biur i rosn\u0105ce koszty z wp\u0142ywem na dalsze wzrosty<\/strong><\/p>\n W grudniu 2025 roku stawki \u201epremium\u201d za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynios\u0142y przeci\u0119tnie 24,00-28,00 EUR\/ mkw.\/ miesi\u0105c w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR\/ mkw.\/ miesi\u0105c w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu obserwowano przede wszystkim w budynkach w Centrum (zar\u00f3wno w trakcie budowy jak i w istniej\u0105cych). Czynsze w budynkach poza centrum r\u00f3wnie\u017c do\u015bwiadczy\u0142y wzrost\u00f3w, cho\u0107 i o ni\u017cszej skali \u2013 zbli\u017conej lub nieznacznie wy\u017cszej wzgl\u0119dem wska\u017anika inflacji.<\/p>\n Cushman & Wakefield przewiduje, \u017ce w kolejnych kwarta\u0142ach, presja na wzrost stawek czynszu b\u0119dzie widoczna nadal przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum. Podczas gdy w wi\u0119kszo\u015bci obiekt\u00f3w w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynsz\u00f3w b\u0119dzie ograniczony ze wzgl\u0119du na wi\u0119ksz\u0105 konkurencj\u0119 i relatywnie wy\u017cszy poziom wakatu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Fina\u0142 2025 roku przyni\u00f3s\u0142 na warszawskim rynku biurowym nowy rekord \u2013 w IV kwartale wynaj\u0119to blisko 310 tys. mkw., co jest najlepszym kwartalnym wynikiem w historii stolicy. Taki rezultat sprawi\u0142, \u017ce popyt zanotowa\u0142 rok do roku 7% wzrost, a dost\u0119pno\u015b\u0107 biur w strefie centralnej stopnia\u0142a do zaledwie 6,1%. Co za tym idzie, czynsze w budynkach […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":24522,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[71],"tags":[],"ppma_author":[313],"class_list":["post-68492","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aktualnosci","author-cushman-wakefield","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"acf":[],"authors":[{"term_id":313,"user_id":0,"is_guest":1,"slug":"cushman-wakefield","display_name":"Cushman & Wakefield","avatar_url":{"url":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/08\/Cushman-_-Wakefield-logo.jpg","url2x":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/08\/Cushman-_-Wakefield-logo.jpg"},"first_name":"","last_name":"","user_url":"","description":"Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiod\u0105c\u0105 na \u015bwiecie firm\u0105 doradcz\u0105 \u015bwiadcz\u0105c\u0105 us\u0142ugi na rzecz najemc\u00f3w i w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci komercyjnych. Cushman & Wakefield nale\u017cy do grupy najwi\u0119kszych firm doradczych na rynku nieruchomo\u015bci, zatrudnia ok. 50 tysi\u0119cy pracownik\u00f3w w 400 biurach i 60 krajach na ca\u0142ym \u015bwiecie. W 2021 roku jej przychody wynios\u0142y 9,4 mld USD. Do najwa\u017cniejszych us\u0142ug \u015bwiadczonych przez firm\u0119 nale\u017c\u0105 zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami, obiektami i projektami, po\u015brednictwo w wynajmie powierzchni, obs\u0142uga transakcji na rynkach kapita\u0142owych, wyceny i inne. Wi\u0119cej informacji mo\u017cna uzyska\u0107 na stronie: www.cushmanwakefield.com lub na Twitterze: @CushWake "}],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68492","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=68492"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68492\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":68493,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68492\/revisions\/68493"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24522"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=68492"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=68492"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=68492"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/ppma_author?post=68492"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}