{"id":68625,"date":"2026-02-06T14:55:35","date_gmt":"2026-02-06T13:55:35","guid":{"rendered":"https:\/\/bpcc.org.pl\/?p=68625"},"modified":"2026-02-06T14:55:35","modified_gmt":"2026-02-06T13:55:35","slug":"odnowienia-umow-i-selektywnosc-deweloperow-definiuja-rynek-logistyczny-w-polsce-w-2025-r","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/odnowienia-umow-i-selektywnosc-deweloperow-definiuja-rynek-logistyczny-w-polsce-w-2025-r\/","title":{"rendered":"Odnowienia um\u00f3w i selektywno\u015b\u0107 deweloper\u00f3w definiuj\u0105 rynek logistyczny w Polsce w 2025 r."},"content":{"rendered":"

2025 by\u0142 rokiem o\u017cywienia na rynku magazynowym w Polsce – ca\u0142kowity popyt brutto wyni\u00f3s\u0142 ponad 6,8 mln m kw. i by\u0142 to drugi najlepszy rezultat po rekordowym 2021 r. Zmienia\u0142a si\u0119 jednak jego struktura \u2013 po raz pierwszy w historii nowy popyt netto (3,3 mln m kw.) by\u0142 mniejszy od odnowie\u0144 um\u00f3w (3,5 mln m kw.). Eksperci firmy doradczej JLL podsumowuj\u0105 2025 r. w sektorze nieruchomo\u015bci magazynowo-logistycznych w Polsce.<\/strong><\/p>\n

\u2013 W 2025 roku rynek magazynowy w Polsce by\u0142 bardzo aktywny, ale zamiast spektakularnych rekord\u00f3w widzieli\u015bmy gruntowne porz\u0105dkowanie istniej\u0105cych portfeli. Firmy cz\u0119\u015bciej renegocjowa\u0142y istniej\u0105ce umowy, bo lepiej ni\u017c kiedykolwiek rozumiej\u0105 pe\u0142ny koszt przeprowadzki: od CAPEX-u po ryzyko zaburze\u0144 w \u0142a\u0144cuchu dostaw i rekrutacj\u0119 nowych pracownik\u00f3w. Coraz wyra\u017aniej wida\u0107, \u017ce o kierunku rynku decyduje nie tyle skala powierzchni, ile dopasowanie obiekt\u00f3w do potrzeb biznesu – technologicznych, kosztowych i operacyjnych. R\u00f3wnolegle rynek stale si\u0119 rozwarstwia: obok klasycznej logistyki rozwijaj\u0105 si\u0119 formaty pod e-commerce, e-grocery czy sieci paczkomat\u00f3w <\/em>\u2013 komentuje Tomasz Mika<\/strong>, Head of Industrial Agency, JLL.<\/p>\n

Czynnikiem motywuj\u0105cym najemc\u00f3w do odnowienia umowy najmu w aktualnie zajmowanym obiekcie s\u0105 te\u017c modernizacje, szeroko realizowane przez w\u0142a\u015bcicieli i zarz\u0105dc\u00f3w park\u00f3w magazynowych.<\/p>\n

W 2025 r. struktura geograficzna polskiego rynku logistycznego nie uleg\u0142a zmianie, a najemcy wykazywali zaufanie g\u0142\u00f3wnie do najwi\u0119kszych o\u015brodk\u00f3w w kraju. Tylko trzy regiony – Warszawa, Polska Centralna i G\u00f3rny \u015al\u0105sk – odpowiada\u0142y za ponad po\u0142ow\u0119 ca\u0142kowitego popytu brutto. W ka\u017cdym z nich wynaj\u0119to ponad 1 mln m kw. (w wi\u0119kszo\u015bci by\u0142y to przed\u0142u\u017cenia um\u00f3w). Wyr\u00f3\u017cni\u0142y si\u0119 r\u00f3wnie\u017c rynki nadmorskie – Tr\u00f3jmiasto i Szczecin, generuj\u0105c \u0142\u0105cznie ponad 670 000 m kw. ca\u0142kowitego popytu. Warto zauwa\u017cy\u0107, \u017ce w okolicach Gda\u0144ska i Gdyni sam nowy popyt netto wyni\u00f3s\u0142 a\u017c 275\u00a0000 m kw. Podobny wynik odnotowano te\u017c w Krakowie, gdzie nowo powstaj\u0105ce inwestycje otworzy\u0142y kolejne mo\u017cliwo\u015bci najmu.<\/p>\n

Poda\u017c i aktywno\u015b\u0107 deweloper\u00f3w<\/strong><\/p>\n

2025 by\u0142 kolejnym rokiem wybi\u00f3rczej aktywno\u015bci deweloper\u00f3w. Nowa poda\u017c spada\u0142a w ka\u017cdym kolejnym kwartale 2025 r., osi\u0105gaj\u0105c zaledwie 140 000 m kw. w okresie pa\u017adziernik-grudzie\u0144. \u00a0W sumie w ubieg\u0142ym roku oddano do u\u017cytku 1,7 mln m kw., co stanowi spadek o 35% w por\u00f3wnaniu z 2024 r. i a\u017c 47% mniej od \u015bredniej z ostatnich pi\u0119ciu lat.<\/p>\n

Na pocz\u0105tku 2026 r. zasoby magazynowe Polski wynosz\u0105 37,2 mln m kw., a kolejne 1,8 mln m kw. jest w trakcie budowy. Chocia\u017c powierzchnia projekt\u00f3w w realizacji wykazuje niewielki wzrost, pozostaje ona znacznie poni\u017cej poziom\u00f3w odnotowanych w rekordowych latach boomu 2021\u20132022.<\/p>\n

\u2013 W strukturze planowanych inwestycji wyra\u017anie wida\u0107 ostro\u017cne podej\u015bcie deweloper\u00f3w do nowych projekt\u00f3w. W czwartym kwartale 2025 r. tylko oko\u0142o 700 000 m kw. (oko\u0142o 40% ca\u0142kowitej aktywno\u015bci) by\u0142o budowane na zasadzie spekulacyjnej. Ograniczenie poda\u017cy wp\u0142ywa na spadek wska\u017anika pustostan\u00f3w, co w rezultacie mo\u017ce stopniowo generowa\u0107 presj\u0119 na warto\u015bci czynsz\u00f3w<\/em>\u2013 m\u00f3wi Maciej Kotowski<\/strong>, Director, Research & Consultancy, JLL.<\/p>\n

Pustostany<\/strong><\/p>\n

Ograniczona poda\u017c w po\u0142\u0105czeniu ze stabilnym popytem netto (3,3 mln m kw. to wynik zbli\u017cony do pi\u0119cioletniej \u015bredniej) spowodowa\u0142a dalszy spadek wska\u017anika pustostan\u00f3w, kt\u00f3ry w grudniu 2025 r. wyni\u00f3s\u0142 7,3%. \u0141\u0105cznie w ramach powierzchni budowanej oraz istniej\u0105cej dost\u0119pne jest oko\u0142o 3,3 mln m kw., cho\u0107 zasoby te s\u0105 w du\u017cej mierze rozdrobnione mi\u0119dzy regionami i poszczeg\u00f3lnymi parkami. W zwi\u0105zku z tym w niekt\u00f3rych regionach pojawia si\u0119 ryzyko niedoboru poda\u017cy.<\/p>\n

Czynsze<\/strong><\/p>\n

Umiarkowana aktywno\u015b\u0107 deweloper\u00f3w pomog\u0142a utrzyma\u0107 poziom czynsz\u00f3w na stabilnych poziomach. Stawki w pozamiejskich parkach logistycznych na pi\u0119ciu najwi\u0119kszych rynkach waha\u0142y si\u0119 od 3,50 do 6,00 euro za m kw. miesi\u0119cznie, podczas gdy w lokalizacjach miejskich utrzyma\u0142y si\u0119 na sta\u0142ym poziomie ok 8,00 euro (cho\u0107 w przypadku najlepszych nieruchomo\u015bci w Warszawie by\u0142y nawet wy\u017csze).<\/p>\n

Presja na wzrost czynsz\u00f3w pozostaje widoczna, szczeg\u00f3lnie w lokalizacjach kluczowych i nowo oddanych nieruchomo\u015bciach, co znajduje odzwierciedlenie w stopniowym podnoszeniu si\u0119 g\u00f3rnej granicy czynsz\u00f3w bazowych. Z drugiej strony, nadal podwy\u017cszony poziom pustostan\u00f3w spowodowa\u0142 w 2025 r. niewielk\u0105 korekt\u0119 czynsz\u00f3w efektywnych. W celu zabezpieczenia najmu, wybrani deweloperzy wykazywali wi\u0119ksz\u0105 elastyczno\u015b\u0107 w negocjacjach. Rosn\u0105ca r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy warto\u015bciami nominalnymi a efektywnymi podkre\u015bla r\u00f3wnie\u017c dojrza\u0142o\u015b\u0107 naszego rynku, wspieran\u0105 przez r\u00f3\u017cnorodno\u015b\u0107 format\u00f3w, standard\u00f3w i lokalizacji.<\/p>\n

Atrakcyjno\u015b\u0107 inwestycyjna<\/strong><\/p>\n

Sektor przemys\u0142owy pozosta\u0142 podstawowym filarem rynku inwestycji w nieruchomo\u015bci komercyjne przez ca\u0142y 2025 r. W okresie tym zrealizowano w sumie 34 transakcje, co jest najwy\u017cszym wynikiem od 2022 r. Rosn\u0105ce \u015brednie warto\u015bci um\u00f3w i solidna lista planowanych transakcji podkre\u015blaj\u0105 rosn\u0105ce zaufanie inwestor\u00f3w do tej klasy aktyw\u00f3w.<\/p>\n

Warto\u015b\u0107 inwestycji w nieruchomo\u015bci przemys\u0142owe osi\u0105gn\u0119\u0142a w ubieg\u0142ym roku poziom 1,5 mld euro, co stanowi znacz\u0105cy wzrost o 12% w por\u00f3wnaniu z 2024 r. Liczba ta nie uwzgl\u0119dnia prze\u0142omowego mi\u0119dzynarodowego przej\u0119cia GLP Capital Partners Limited przez Ares Management Corporation, kt\u00f3re zmieni\u0142o struktury w\u0142asno\u015bciowe wielu park\u00f3w przemys\u0142owych na ca\u0142ym \u015bwiecie, w tym tak\u017ce w Polsce.<\/p>\n

Jednym z najbardziej zauwa\u017calnych trend\u00f3w w 2025 r. by\u0142a rosn\u0105ca popularno\u015b\u0107 transakcji typu sale & leaseback<\/em>. Zar\u00f3wno inwestorzy, jak i przedsi\u0119biorstwa coraz cz\u0119\u015bciej postrzegaj\u0105 ten model jako skuteczny spos\u00f3b na uwolnienie kapita\u0142u z posiadanych aktyw\u00f3w. Dla inwestor\u00f3w transakcje najmu zwrotnego zapewniaj\u0105 d\u0142ugoterminowe zabezpieczenie najmu i stabilny przep\u0142yw \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych, co czyni je szczeg\u00f3lnie atrakcyjnymi w okresach niepewno\u015bci zwi\u0105zanej z c\u0142ami i handlem mi\u0119dzynarodowym.<\/p>\n

W grudniu w 2025 r. stopy kapitalizacji najlepszych projekt\u00f3w typu multi-tenant ze \u015bredni\u0105 d\u0142ugo\u015bci\u0105 najmu oko\u0142o pi\u0119ciu lat, wynosi\u0142a oko\u0142o 6,50%., Dla najbardziej atrakcyjnych aktyw\u00f3w w Warszawie by\u0142y nieznacznie wy\u017csze – oko\u0142o 6,25%.<\/p>\n

Widoki na przysz\u0142o\u015b\u0107 <\/strong><\/p>\n

\u2013 W aktualnie panuj\u0105cej sytuacji\u00a0mo\u017cemy spodziewa\u0107 si\u0119, \u017ce przewag\u0119 rynkow\u0105 zyskaj\u0105 ci, kt\u00f3rzy nie czekaj\u0105 na idealne warunki. Je\u015bli utrzyma si\u0119 obecna ostro\u017cno\u015b\u0107 deweloper\u00f3w, za chwil\u0119 w najbardziej po\u017c\u0105danych lokalizacjach i segmentach wolumen nowoczesnej powierzchni mo\u017ce wyra\u017anie si\u0119 zmniejszy\u0107, szczeg\u00f3lnie dotycz\u0105cy du\u017cych modu\u0142\u00f3w o wysokim standardzie. Wed\u0142ug naszych danych, w ca\u0142ej Polsce dost\u0119pnych jest obecnie tylko 10 modu\u0142\u00f3w o powierzchni wi\u0119kszej ni\u017c 30\u00a0000 m kw. Z drugiej strony, cie\u0144 geopolityki, w tym potencjalne zako\u0144czenie wojny w Ukrainie, tworzy zupe\u0142nie nowe scenariusze. Polska ma szans\u0119 sta\u0107 si\u0119 hubem logistycznym odbudowy i g\u0142\u00f3wnym beneficjentem reorganizacji \u0142a\u0144cuch\u00f3w dostaw w regionie, a pierwsze mo\u017cliwe wyzwania dotyczy\u0107 b\u0119d\u0105 rynku pracy i dost\u0119pno\u015bci materia\u0142\u00f3w. Dlatego spodziewamy si\u0119, \u017ce 2026 rok b\u0119dzie kontynuowa\u0142 stabilny wzrost, oparty na przemy\u015blanych decyzjach – z naciskiem na jako\u015b\u0107 i elastyczno\u015b\u0107 portfela<\/em> \u2013 prognozuje Tomasz Mika<\/strong>, Head of Industrial Agency, JLL.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

2025 by\u0142 rokiem o\u017cywienia na rynku magazynowym w Polsce – ca\u0142kowity popyt brutto wyni\u00f3s\u0142 ponad 6,8 mln m kw. i by\u0142 to drugi najlepszy rezultat po rekordowym 2021 r. Zmienia\u0142a si\u0119 jednak jego struktura \u2013 po raz pierwszy w historii nowy popyt netto (3,3 mln m kw.) by\u0142 mniejszy od odnowie\u0144 um\u00f3w (3,5 mln m […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":57860,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[71],"tags":[],"ppma_author":[481],"class_list":["post-68625","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aktualnosci","author-jll-1","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"acf":[],"authors":[{"term_id":481,"user_id":0,"is_guest":1,"slug":"jll-1","display_name":"JLL","avatar_url":{"url":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/JLL_Logo_Positive__30mm_RGB_2020_res.jpg","url2x":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/JLL_Logo_Positive__30mm_RGB_2020_res.jpg"},"first_name":"","last_name":"","user_url":"","description":"JLL (NYSE: JLL) jest wiod\u0105c\u0105 firm\u0105 \u015bwiadcz\u0105c\u0105 us\u0142ugi profesjonalne, specjalizuj\u0105c\u0105 si\u0119 w zarz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bciami i inwestycjami. JLL kszta\u0142tuje przysz\u0142o\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci dla lepszego \u015bwiata poprzez wykorzystanie najbardziej zaawansowanej technologii do tworzenia najlepszych mo\u017cliwo\u015bci, niesamowitych przestrzeni i zr\u00f3wnowa\u017conych rozwi\u0105za\u0144 w zakresie nieruchomo\u015bci dla naszych klient\u00f3w, pracownik\u00f3w i spo\u0142eczno\u015bci. JLL to firma z listy Fortune 500 z rocznymi przychodami w wysoko\u015bci 19,4 mld dolar\u00f3w, prowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015b\u0107 w ponad 80 krajach i zatrudniaj\u0105ca na ca\u0142ym \u015bwiecie ponad 102 000 pracownik\u00f3w wed\u0142ug stanu na 30 czerwca 2022 r. JLL jest mark\u0105 i zastrze\u017conym znakiem towarowym Jones Lang LaSalle Incorporated."}],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68625","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=68625"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68625\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":68626,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68625\/revisions\/68626"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/57860"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=68625"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=68625"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=68625"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/dev2.bpcc.org.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/ppma_author?post=68625"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}